在行業(yè)深度調整期，憑借“主動調整、聚焦商管”的戰(zhàn)略選擇，新城控股實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)健增長與結構的持續(xù)優(yōu)化。
3月27日，新城控股發(fā)布2025年全年業(yè)績公告，公司全年實現(xiàn)營收530.12億元，歸母凈利潤6.80億元，扣非歸母凈利潤6.14億元。截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元；凈負債率為56.97%，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平；公司經營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，連續(xù)8年為正。
商業(yè)運營撐起“半壁江山”
仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅動模式發(fā)生了轉變。年報的措辭也發(fā)生了細微的變化，從過去的“地產開發(fā)+商業(yè)運營”變成了“商業(yè)運營+地產開發(fā)”?！耙陨甜B(yǎng)住”，商業(yè)運營已經徹底取代住開業(yè)務，成為這家公司的核心增長引擎。
在去年5月底召開的股東大會上，公司董事長兼總裁王曉松就明確表態(tài)，此前精力主要在地產開發(fā)業(yè)務，最近兩年隨著市場形勢的變化，商業(yè)變成整個公司的基本盤和未來發(fā)展基石，將會把80%時間和精力投入到商業(yè)板塊。
2025年，新城控股新增開業(yè)5座吾悅廣場，截至報告期末，公司已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達178座，開業(yè)數(shù)量位居中國上市公司首位，且出租率穩(wěn)定在97.86%的高位。
與此同時，吾悅廣場的客流量和銷售穩(wěn)步提升。報告期內，吾悅廣場客流總量達20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元（不含車輛銷售），同比增長7.18%；會員人數(shù)達5497萬人，同比增長25.82%。
毋庸置疑，商業(yè)板塊已經成為新城控股業(yè)績增長的壓艙石。2025年，新城控股商業(yè)運營總收入高達140.9億，同比增長10%，占公司整體營收比重提升至25%，實現(xiàn)全年140億元商業(yè)總收入目標。
更為關鍵的是，物業(yè)出租及管理業(yè)務貢獻毛利90.95億元，占公司總毛利比重從上年同期的48%大幅提升至63%，而該板塊毛利率達70%，高盈利性商業(yè)盤面使業(yè)績貢獻持續(xù)走高。
歷經14年沉淀，新城控股已經不再是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是逐步轉型為商業(yè)運營商。這一模式的成功也為民營房企的轉型突圍提供了可借鑒的范本。
建管業(yè)務建立新護城河
行業(yè)下半場的競爭不再是“誰的土儲多”，而是“誰的管理能力強”。代建代管業(yè)務是眾多房企戰(zhàn)略轉型的關鍵方向，其輕資產模式不僅能進一步優(yōu)化財務結構，減少資本投入壓力，還擁有低負債、高盈利、抗周期等特點。
新城控股深諳此道，早在2022年便前瞻性地成立新城建管輕資產平臺，通過代建、代管業(yè)務拓寬輕量化發(fā)展空間，構筑全新的盈利增量，構建起“開發(fā)+商業(yè)+建管”多元業(yè)務結構。
歷經三年深耕，新城建管依托集團多年來的高效運營、資源網絡及品牌優(yōu)勢快速發(fā)展，取得了突破性成果。截至2025年底，新城建管累計管理項目155個；累計管理總建筑面積超2600萬平方米，已基本實現(xiàn)全國化布局。
1月6日，中指研究院發(fā)布的《2025年中國房地產代建企業(yè)排行榜》顯示，新城建管以全年1061萬平方米的新簽約代建面積排名行業(yè)Top8，以29.6億元的代建銷售金額位列行業(yè)Top11。兩項核心指標的穩(wěn)步進階，展現(xiàn)了新城控股建管業(yè)務的專業(yè)實力與市場認可度。
為整合提效，去年11月30日，新城控股內部發(fā)布通知，對地產開發(fā)事業(yè)部進行組織架構調整。
其中最顯著的變化就是輕資產建管板塊，新城建管公司撤銷原有組織設置，新設立新城萬嘉建管公司與新城宏圖建管公司，分別負責事業(yè)部下不同區(qū)域的輕資產業(yè)務拓展與運營管理。
基于對建管業(yè)務的重視，并且考慮到團隊穩(wěn)定和經驗傳承，王曉松派老將孟慶利、姚曉宇分別出任兩家建管公司的總經理。
新城控股的這一舉措，體現(xiàn)了其對行業(yè)趨勢的精準把握。輕資產代建賽道，正在成為行業(yè)下行周期中最具確定性的結構性紅利。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)的新增簽約建面達21926萬平方米，同比增幅16%。梯隊分布上，2025年全年新增代建規(guī)模超1000萬平方米的企業(yè)增至10家，較2024年增加5家，行業(yè)規(guī)模化擴張?zhí)卣黠@著。
重構房企生存邏輯
在房地產開發(fā)端，新城控股遵循王曉松提出的“化風險、守價值、調結構”九字方針，主動停止拿地、收縮住宅開發(fā)規(guī)模，將資源聚焦于有回款的銷售。
去年新城控股一塊地也沒拿，全年合同銷售金額192.7億元。同時，公司內部對商管業(yè)務和開發(fā)業(yè)務現(xiàn)金流分開進行管理，非緊急情況不進行統(tǒng)籌安排。隨著開發(fā)銷售業(yè)務規(guī)模進一步收縮，后續(xù)對公司的業(yè)績拖累有望持續(xù)降低。
而有回款的銷售也為現(xiàn)金流安全提供了堅實保障，2025年新城控股實現(xiàn)回款金額212.76億元，回款率達到110.41%。
此外，新城控股積極響應國家政策，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8萬套，近三年累計交付量已突破27.8萬套，以實打實的交付規(guī)模和硬核產品品質彰顯企業(yè)責任擔當。
當然，收縮并不代表放棄。王曉松曾言：“我們做了20多年開發(fā)，擁有強大的開發(fā)實力，這塊業(yè)務肯定不會丟的，未來一旦樓市回暖，住開團隊隨時重啟。”
王曉松將新城控股的企業(yè)精神凝練為“駱駝精神”，寓意在行業(yè)不斷發(fā)展的過程中保持戰(zhàn)略定力與運營韌性。回顧2025年，新城控股正是秉持著這一精神，在復雜的行業(yè)環(huán)境中構建了更具確定性的發(fā)展空間。
2026年是新城控股的關鍵一年。王曉松將“深耕厚植，守正創(chuàng)新”八個字定為年度主基調，“我們選擇繼續(xù)回歸本質，聚焦核心能力建設，以自身的確定性應對外部的不確定性”。
答卷已經展開，就看新城控股如何持筆答題、一步步夯實屬于自己的確定性。
（注：此文屬于央廣網登載的房產行業(yè)信息，僅供參考。）
（責任編輯：蔡文斌）
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